משכנתא לרכישה מקבלן – מה חשוב לדעת לפני חתימה על חוזה"

משכנתא לרכישה מקבלן – מה חשוב לדעת לפני חתימה על חוזה

רגע לפני שאתם מתלהבים מהדירה החדשה וממהרים לחתום על החוזה מול הקבלן – עצרו.

אחת הטעויות הנפוצות של רוכשים היא להניח שמשכנתא "סוגרים אחר כך". בפועל, התנאים שתשיגו תלויים לא מעט באופן שבו ניגשתם לחוזה – ולכן, דווקא לפני שחותמים, יש כמה דברים שחובה להבין.

—

1. למה חשוב לחשוב על המשכנתא לפני שחותמים?

רבים מגלים בדיעבד שהחוזה שעליו חתמו מקשה עליהם בקבלת משכנתא בתנאים טובים. למשל:

לוח התשלומים שקבע הקבלן לא תואם את יכולת המימון של הבנק.

נדרשת משכנתא במועדים שונים (לפי שלבי בנייה), והבנק דורש בטוחות שלא תוכננו מראש.

לא נלקחה בחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה, שמשנה את מחיר הדירה לאורך זמן.

טיפ מקצועי: ככל שתבינו מראש את מבנה העסקה – תוכלו לבנות תמהיל משכנתא מדויק יותר, ולמנוע תקלות יקרות בהמשך.

—

2. תיאום בין לוח התשלומים לבין המשכנתא

רוב הקבלנים עובדים לפי לוח תשלומים שמבוסס על שלבי הבנייה (שלד, טיח, מסירה וכו').

הבנק, לעומת זאת, מושך את הכסף לפי קצב ההתקדמות – ולעיתים לא יאשר שחרור מלא בתחילת הדרך.

לכן חשוב לבדוק:

האם הלוח שמציע הקבלן תואם את מדיניות הבנק?

מה קורה אם נדרש תשלום גבוה בשלב מוקדם?

האם נצטרך לגייס הלוואת ביניים (גישור) או הון עצמי נוסף?

טיפ מקצועי: בקשו מהקבלן לוח תשלומים מראש, והביאו אותו לבדיקה מקצועית לפני החתימה.

—

3. הבנת משמעות הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה

מחיר הדירה ברוב הפרויקטים צמוד למדד תשומות הבנייה – מה שאומר שעד מועד התשלום בפועל, המחיר מתעדכן כל חודש.

אם דחיתם את התשלום או המשכנתא – אתם עלולים לשלם עשרות אלפי שקלים יותר.

המדד משתנה מדי חודש ונתון להשפעות כלכליות

כל תשלום שתתעכבו בו – יעלה לכם יותר

הקבלן לא חייב להתריע מראש – ההצמדה כלולה בחוזה

טיפ מקצועי: שלבו חישוב של מדד צפוי בתוך תכנון ההון העצמי והמשכנתא, כדי לא להיתפס לא מוכנים.

—

4. בדקו מראש את היכולת לקבל משכנתא על הדירה הספציפית

לא כל פרויקט מקבלן מאפשר קבלת משכנתא בצורה חלקה:

האם הקבלן עובד מול בנק מלווה מוכר?

האם יש היתר בנייה מלא?

האם ניתן לקבל נסח טאבו או רישום זכויות מסודר?

במקרים שבהם אין רישום ברור, ייתכנו קשיים או דחיות באישור המשכנתא – וזה עלול לעכב את הרכישה כולה.

טיפ מקצועי: בקשו מהקבלן את המסמכים הרלוונטיים מראש – וגשו ליועץ משכנתאות לבדוק אם הבנק יאשר את הנכס.

—

5. שלבו יועץ משכנתאות עוד בשלב ההסכם

ככל שתשלבו ייעוץ מקצועי מוקדם יותר – כך תימנעו מהפתעות:

בניית תמהיל שמתאים ללוח התשלומים

בדיקת יכולת החזר לטווח ארוך

הבנת כל התנאים הספציפיים ברכישה מקבלן

יועץ עצמאי שאינו תלוי בבנק או בקבלן יכול לייצג רק אתכם – ולוודא שהחוזה והמשכנתא עובדים ביחד, לא אחד נגד השני.

—

לסיכום – לא חותמים לפני שמתכוננים כמו שצריך

רכישה מקבלן היא הזדמנות נפלאה לדירה חדשה, אבל גם תהליך שמכיל בתוכו מורכבויות רבות.

משכנתא היא חלק בלתי נפרד מההצלחה שלכם – ולכן, דווקא לפני החתימה, זה הזמן לשאול שאלות, לבדוק מסמכים, ולהתייעץ עם איש מקצוע.

בהצלחה בצעד הגדול – ואל תשכחו לבדוק לפני שאתם חותמים.